Mənzillərin rentası

Mənzilin rentası, necə rəsmiləşdirilir, mənzilin rentası üçün qanunvericilik nə tələb edir

Mənzilin rentası, necə rəsmiləşdirilir və bunun üçün qanunvericiliyin bizdən tələbi nədir? Bir evi (mənzili) renta verərkən nəzərə alınmalı məsələlər, renta müqaviləsinin təsdiqi prosesi ilə bağlı sizi maraqlandıran nüanslar varsa, suallarınıza bu məqalədə cavab tapacaqsınız.

Renta müqaviləsi nədir?

Evin (mənzilin) özgəninkiləşdirilməsi, yəni başqasının mülkiyyətinə keçirilməsi üsullarından biri də həmin əmlakla bağlı renta müqaviləsinin bağlanmasıdır. Daşınmaz əmlakla bağlı renta müqaviləsi bağlanırsa, onun notariat qaydasında təsdiqi qanunvericiliyin mütləq tələbidir (Azərbaycan Respublikası Mülki Məcəlləsi, 865.2-ci maddə).

Bu müqavilədə bir tərəf “renta alan”, digər tərəf isə “renta ödəyicisi” hesab olunur. Müqaviləyə əsasən, renta alan mülkiyyətində olan əmlakı digər tərəfin mülkiyyətinə verir, renta ödəyicisi isə bunun əvəzində renta alana vaxtaşırı müəyyən pul məbləği şəklində renta ödəməyi öhdəsinə götürür. Lakin nəzərə almaq lazımdır ki, hər renta müqaviləsində pul ödəmək öhdəliyi nəzərdə tutulmur.

Belə ki, bir tərəf mülkiyyətinə keçən əmlakın əvəzində qarşı tərəfə ömrünün sonunadək baxmağı – qulluq etməyi öhdəsinə götürə bilər. Bu halda həmin müqavilə “əmlakın pulsuz verilməsi barədə renta müqaviləsi” hesab olunur. Bu zaman təcrübədə renta müqaviləsinin bir tərəfi kimi daha çox yaşlı və qulluğa ehtiyacı olan şəxslər çıxış edir. Yəni renta müqaviləsində bəzi hallarda renta ödəyicisi rentanı:

– pul şəklində,

– digər hallarda isə müəyyən xidmətlər göstərmək, işlər görmək formasında ödəməyi öhdəsinə götürür.

Buna görə də renta müqaviləsi xüsusi riskə əsaslanan müqavilədir, çünki müqavilənin hansı tərəf üçün sərfəli və əhəmiyyətli olacağını əvvəlcədən müəyyən etmək mümkün olmur. Digər tərəfdən bu müqavilələr daha çox inama və etimada əsaslanır.

Ev (mənzillə) bağlı renta müqaviləsinin təsdiq edilməsi qaydalarını bu yazıda 2 ayrı bənd üzrə nəzərdən keçirəcəyik:

1. Əmlakın haqq müqabilində verilməsi barədə renta müqaviləsinin təsdiqi;
2. Əmlakın pulsuz verilməsi barədə renta müqaviləsinin təsdiqi.

• Birinci halda ayrı qayda nəzərdə tutulmayıbsa, tərəflər arasında münasibətlərə alqı-satqı haqqında qaydalar,
• İkinci halda isə bağışlama haqqında qaydalar tətbiq olunur.

Yuxarıda göstərilən hər iki halda renta müqaviləsinin rəsmiləşdirilməsi üçün renta alan tərəf və renta ödəyicisi şəxsən notariat ofisinə yaxınlaşmalı, yaxud etibarnamə əsasında öz nümayəndəsini göndərməlidir.

Renta müqaviləsinin təsdiqi üçün hansı sənədlər tələb olunur?

Hər iki halda aşağıdakı sənədlər tələb edilir:

– tərəflərin şəxsiyyətini təsdiq edən sənəd;

– əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd (Bu sənəd 2006-cı ilin iyulun 6-dək əldə edilmişdirsə “qeydiyyat vəsiqəsi”, digər halda “çıxarış” – “kupça” hesab olunur);

– əmlak üzərində yüklülüyün və ya həbsin olub-olmaması barədə Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin verdiyi arayış

(Sadə dillə desək, “Forma-1” arayışı. Qeyd edək ki, əgər siz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnuzu təsdiq edən sənəd qismində çıxarışı (yəni kupçanı) təqdim etmisinizsə,  həmin arayışı alqı-satqı zamanı notariusların özü bazadan əldə edir və buna görə 39 manat ödəniş tələb olunur. Notarius həmin sənədi bazadan əldə edə bilmirsə, bu zaman siz “Forma-1” arayışının alınması üçün “Asan Xidmət” Mərkəzlərinə müraciət edə bilərsiniz. Bu halda dövlət rüsumunun məbləği 10 manat, xidmət haqqının məbləği isə 20 manat nəzərdə tutulmuşdur.);

– mülkiyyətçi nikahdadırsa, onun nikah haqqında şəhadətnaməsi;

– evin (mənzilin) rentaya verilməsinə dair ərin (arvadın) notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı (Əgər ev/mənzil nikah dövründə əldə olunubsa, bu razılıq mütləqdir. Çünki Azərbaycan Respublikasının Ailə Məcəlləsinin 32.1-ci maddəsinə görə, nikah müddətində ər-arvadın əldə etdikləri əmlak onların ümumi birgə mülkiyyəti sayılır, bu səbəbdən nikah dövrü ərzində alınan əmlak barədə renta müqaviləsi bağlanarkən mütləq tərəflərin hər ikisinin razılığı olmalıdır.);

– Ev/mənzil ümumi birgə mülkiyyətdədirsə, bu zaman digər mülkiyyətçilərin yazılı razılığı (Bəzi hallarda daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi kimi iki və ya daha artıq şəxs qeydiyyata alınır və onların həmin əmlak üzərində payları müəyyənləşdirilmir.

Belə əmlak ümumi birgə mülkiyyət hesab olunur. Misal olaraq, mülkiyyətinizdə olan daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi kimi sizdən başqa A və B adlı digər 2 şəxs də qeydiyyata alınıbsa və paylarınız dəqiq müəyyənləşdirilməyibsə, onların yazılı razılığı olmadan həmin daşınmaz əmlak barəsində renta müqaviləsi bağlaya bilməzsiniz. Çünki həmin əmlaka sizdən başqa qeyd olunan 2 şəxsin də mülkiyyətçi hüquqları var.

– Yaşayış evində, mənzildə və ya bağ evində yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan ailə üzvlərinin dairəsi barədə mənzil-istismar sahələrinin arayışı və yetkinlik yaşına çatmış şəxslərin yazılı razılığı (Yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan şəxslər haqqında arayışı siz qeydiyyatda olduğunuz yer üzrə “Asan Xidmət” mərkəzlərindən dərhal və heç bir dövlət rüsumu ödəmədən əldə edə bilərsiniz. 18 yaşı tamam olmuş qeydiyyatda olan bütün şəxslərin əmlakın bağışlanmasına yazılı razılığı tələb olunur ki, həmin razılıq notarial qaydada təsdiq edilməlidir.);

– icbari sığorta şəhadətnaməsi (“İcbari sığortalar haqqında” Qanunun tələbinə görə, fiziki və hüquqi şəxslərə məxsus daşınmaz əmlak icbari sığorta olunmalıdır. Hələ tikintisi başa çatmayan daşınmaz əmlak isə icbari sığortaya cəlb olunmur.

Odur ki, bağışladığınız əmlak tikintisi başa çatmış daşınmaz əmlakdırsa, müqavilə bağlayarkən onu icbari sığorta etdirdiyiniz barədə şəhadətnaməni də notariusa təqdim etməlisiniz.

İcbari sığorta üçün müvafiq “Asan Xidmət” mərkəzlərinə müraciət edə bilərsiniz. Bu zaman icbari sığorta haqqı Bakı şəhərində yerləşən əmlakın icbari sığortası üzrə 50 manat; Gəncə, Sumqayıt, Naxçıvan şəhərləri üzrə 40 manat; digər yaşayış məntəqələri üzrə 30 manat təşkil edir.)

Evin (mənzilin) pulsuz verilməsi haqqında renta müqaviləsinin təsdiqi zamanı isə əlavə olaraq tələb olunur:

– tərəflər arasında qohumluq münasibətlərini təsdiq edən sənədlər  və ya qohumluq münasibətlərini təsdiq edən məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi – qərarı. (Yəni siz müqavilə əsasında öz əmlakınızı ərinizə (arvadınıza), uşaqlarınıza, valideynlərinizə, babanıza, nənənizə, nəvənizə, qardaşınıza və ya bacınıza bağışlayırsınızsa, bu halda sənəd qismində qohumluq münasibətinizi təsdiq edən sənədləri (yəni doğum haqqında şəhadətnamə, yaxud nikah haqqında şəhadətnamə və s. kimi sənədləri), qohumluq faktı məhkəmə qaydasında təsdiq edilibsə, müvafiq məhkəmə qərarını təqdim etməlisiniz.)

Ödənilməli olan dövlət rüsumu, xidmət haqqı nə qədərdir?

Ödənilməli olan dövlət rüsumu və xidmət haqqı ilə bağlı məsələ “Dövlət rüsumu haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, həmçinin “Notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında” Təlimatın tələblərinə cavab verməlidir. Məsələ ilə bağlı qanunvericiliyin göstərişləri aşağıdakı kimidir:

– Əgər müqavilə əsasında öz əmlakınızı əriniz (arvadınız), uşaqlarınız, valideynləriniz, babanız, nənəniz, nəvəniz, qardaşınız və ya bacınızın mülkiyyətinə keçirirsinizsə, bu zaman ödəməli olduğunuz dövlət rüsumu – 25 manat, xidmətə görə tutulan haqq isə – 3 manat 75 qəpik.

– Əmlakınızı yuxarıda göstərilən şəxslərin deyil, digər şəxslərin mülkiyyətinə keçirirsinizsə, bu zaman daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yerdən asılı olaraq rüsumun məbləği fərqlilik göstərir. Belə ki:

a) Bakı şəhəri üzrə dövlət rüsumu – 280 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 42 manat;

b) Sumqayıt, Gəncə şəhərləri və Abşeron rayonu üzrə dövlət rüsumu – 196 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 29 manat 40 qəpik;

c) Digər şəhər və rayonlarda dövlət rüsumu – 140 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 21 manat təşkil edir.

Mənzilin rentası zamanı kimlər dövlət rüsumunun ödənilməsindən azaddır

Aşağıdakı şəxslər daşınmaz əmlakın rentası ilə bağlı dövlət rüsumunun ödənilməsindən azad hesab olunur:

• “Valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqların sosial müdafiəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqlar

(Bu kateqoriyaya aiddir – hər iki valideynini itirmiş 18 yaşınadək olan şəxslər; hər iki valideyni məlum olmayan şəxslər; hər iki valideyni valideynlik hüquqlarından məhrum edilmiş və ya valideynlik hüquqları məhdudlaşdırılmış şəxslər; hər iki valideyni xəbərsiz itkin düşmüş, fəaliyyət qabiliyyəti olmayan (fəaliyyət qabiliyyəti məhdudlaşdırılan) hesab edilən, ölmüş elan edilən şəxslər; hər iki valideyni cəzaçəkmə müəssisələrində cəzasını çəkən şəxslər; hər iki valideyni uşaqlarının tərbiyə edilməsindən və ya onların hüquq və mənafelərinin müdafiəsindən imtina edən şəxslər; hər iki valideyni uşaqlarını uşaqlar üçün nəzərdə tutulan sosial xidmət müəssisələrindən götürməkdən imtina edən şəxslər; bir valideyni vəfat etmiş və o biri valideyni II dərəcə əlil olan 18 yaşınadək şəxslər.);

• “Valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqların sosial müdafiəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqlar arasından olan şəxslər (Əgər şəxs ali, orta ixtisas və peşə təhsili müəssisələrində  əyani formada təhsil alan 23 yaşınadək olan şəxsdirsə və valideynlərini itirmiş, yaxud valideyn himayəsindən məhrum olmuşdursa, bu kateqoriyaya aid edilir.)

Yuxarıda qeyd etdiyimiz kimi, əgər renta müqaviləsi müəyyən məbləğdə pul ödənilməsi müqabilində bağlanmışdırsa, həmin mqaviləyə alqı-satqı haqqında qaydalar tətbiq olunur, beləliklə, alqı-satqı müqaviləsində olduğu kimi aşağıdakı şəxslər də mənzil və ya ev (evin bir hissəsinin) rentası ilə bağlı dövlət rüsumunun ödənilməsindən azad hesab olunur:

• işləyib-işləməməsindən asılı olmayaraq müharibə ilə əlaqədar əlilliyi müəyyən edilmiş şəxslər;
• orqanizmin funksiyalarının 81-100 faiz pozulmasına görə əlilliyi müəyyən edilmiş və işləməyən şəxslər (yəni I dərəcə əlilliyi olanlar) ;
• 18 yaşınadək əlilliyi müəyyən edilmiş şəxslər;
• qaçqınlar və məcburi köçkünlər;

Əgər siz yuxarıda göstərilən kateqoriyalardan hər hansı birinə aid olan şəxssinizsə, dövlət rüsumundan azad olduğunuz kimi, notariusun göstərdiyi xidmətlərə görə nəzərdə tutulan haqdan da azadsınız. Çünki dövlət rüsumunun ödənilməsindən azadolmalar nəzərdə tutulduğu halda,  notariat hərəkətləri ilə bağlı göstərilən xidmətə görə də haqq tutulmur. (“Notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında” Təlimat, 10-cu hissə, 7-ci abzas)

Mənzilin rentası müqaviləsi ilə bağlı nə qədər vergi ödəməliyəm

Bundan əlavə, nəzərə almaq lazımdır ki, siz mülkiyyətinizdə olan daşınmaz əmlakı (yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrini, yaxud torpaq sahəsini) başqasının mülkiyyətinə keçirirsinizsə, sadələşdirilmiş vergi ödəyicisi hesab olunursunuz. (Azərbaycan Respublikası Vergilər Məcəlləsinin 218.4.3. və 218.4.5-ci maddələri) Nəzərə almaq lazımdır ki, həmin vergi yerləşdiyi zonaya və əmlakın sahəsinə uyğun olaraq hesablanır (Vergilər Məcəlləsinin 220.8 və 220.8.1-ci maddələri).

Verginin məbləği hesablanarkən, hər kvadrat metr üçün 15 manat, əmlakın yerləşdiyi zonaya uyğun olaraq isə 1 manat 20 qəpikdən 4 manatadək əmsal nəzərdə tutulur. Eyni zamanda, əgər siz qarşı tərəfə müqavilə ilə verdiyiniz evinizdə 3 təqvim ili ərzində qeydiyyatda olmusunuzsa, bu zaman həmin vergini ödəməkdən azad edilirsiniz. Həmçinin mülkiyyətinizdə olan  yaşayış sahəsinin 30 kvadrat metrədək olan hissəsi də vergidən azaddır. Verginin məbləğinin hesablanmasını qeyd edilmiş link vasitəsilə həyata keçirə bilərsiniz – https://www.e-taxes.gov.az/calc/calcSaheSatis.jsp

Renta müqaviləsi üzrə ödənişlər necə həyata keçirilir?

Daşınmaz əmlakın pul müqabilində verilməsi ilə bağlı renta müqaviləsi notariat qaydasında təsdiq edilərkən pul vəsaitinin tərəflərdən birinin digərinə verməsi və qaytarması notariusun bankda açdığı depozit hesabı vasitəsilə həyata keçirilməlidir. Yəni nəzərə almaq lazımdır ki, notarius belə müqavilələri pul məbləği bankda açılmış depozit hesabına ödənildikdə təsdiq edir. Təlimata görə, müqavilə üzrə ödəniş əmlakın ümumi satış qiyməti nəzərə alınmaqla, notariusun bankda açdığı depozit hesabı vasitəsilə həyata keçirilir.

Bu halda müqavilə üzrə hər dəfə tərəflərdən biri digərinə ödənişi məbləğindən asılı olmayaraq, notariusun bankda açdığı depozit hesabı vasitəsilə həyata keçirir. (“Notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında” Təlimat, 49-cu hissə, 4-cü abzas). Köçürmələr zamanı notariusun əməkdaşlıq etdiyi bankdan asılı olaraq bankın göstərdiyi xidmətlərə görə 0,2-0,5 % məbləğində komissiya haqqı tutulur, ödənişi həyata keçirərkən bunu nəzərə almaq lazımdır.