Mənzillərin dəyişdirilməsi

Mənzilin dəyişdirilməsi, mənzilinizi başqasının mənzili ilə dəyişdirərkən qanunvericiliyin tələbləri

Mənzilin dəyişdirilməsi, mənzilinizi başqasının mənzili ilə dəyişdirərkən qanunvericiliyin tələbləri nədir? Praktikada tez-tez rast gəlinməsə də, mənzil dəyişdirilməsi də rast gəlinən hallardan biridir. Bu zaman hansı hüquqi prosedurlardan keçmək lazımdırsa, mərhələləi şəkildə komandamız sizə təqdim edir.

Dəyişdirmə müqaviləsi nədir?

Qanunvericiliyə əsasən, dəyişdirmə müqaviləsinə görə tərəflərdən hər biri bir əşyanın müqabilində mülkiyyətində olan əşyanı qarşı tərəfin mülkiyyətinə verməyi öhdəsinə götürür. (Mülki Məcəllə, 662-ci  maddə). Əgər mülkiyyətinizdə olan daşınmaz əşyanı A adlı şəxsin mülkiyyətində olan daşınmaz əşya ilə dəyişdirmək barədə razılığa gəlmisinizsə, həmin razılığı notarial qaydada təsdiq etdirməlisiniz. Bu zaman, dəyişdirmə nəticəsində əldə etdiyiniz daşınmaz əşyanın alıcısı, verməyi vəd etdiyiniz daşınmaz əşyanın isə satıcısı qismində çıxış edirsiniz.

Dəyişdirmə müqaviləsinin bağlanması üçün dəyişdirilən əmlаklаrın mülkiyyətçiləri şəxsən (və yа onların yerinə etibarnamə verdikləri şəxs) notariusa yaxınlaşmalıdır.

Evin (mənzilin) dəyişdirilməsi üçün hansı sənədlər tələb olunur?

Daşınmaz əmlakın dəyişdirilməsi müqaviləsini təsdiq edərkən aşağıdakı sənədlər tələb edilir:

– tərəflərin şəxsiyyətini təsdiq edən sənəd;

– əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd (Bu sənəd 2006-cı ilin iyulun 6-dək əldə edilibsə, “qeydiyyat vəsiqəsi”, digər halda “çıxarış” – “kupça” hesab olunur);

– əmlak üzərində yüklülüyün və ya həbsin olub-olmaması barədə Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin verdiyi arayış (“Forma-1” arayışı. Əgər əmlak üzərində mülkiyyət hüququnuzu təsdiq edən sənəd qismində çıxarışı (yəni kupçanı) təqdim etmisinizsə,  həmin arayışı alqı-satqı zamanı notariusların özü bazadan əldə edir və buna görə 39 manat ödəniş tələb olunur. Əgər notarius həmin sənədi bazadan əldə edə bilmirsə, bu zaman siz “Forma-1” arayışının alınması üçün “Asan Xidmət” Mərkəzlərinə müraciət edə bilərsiniz. Bu halda dövlət rüsumunun məbləği 10 manat, xidmət haqqının məbləği isə 20 manat nəzərdə tutulub.);

– mülkiyyətçi nikahdadırsa, onun nikah haqqında şəhadətnaməsi;

– evin (mənzilin) dəyişdirilməsinə dair ərin (arvadın) notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı (Əgər daşınmaz əmlak nikah dövründə əldə olunubsa, bu razılıq mütləqdir. Çünki Ailə Məcəlləsinin 32.1-ci maddəsinə görə, nikah müddətində ər-arvadın əldə etdikləri əmlak onların ümumi birgə mülkiyyəti sayılır. Bu səbəbdən nikah dövrü ərzində alınan əmlak dəyişdirilərkən mütləq tərəflərin hər ikisinin razılığı olmalıdır.);

– Əgər ev (mənzil) ümumi birgə mülkiyyətdədirsə, bu zaman digər mülkiyyətçilərin yazılı razılığı (Bəzi hallarda daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi kimi iki və ya daha artıq şəxs qeydiyyata alınır və onların həmin əmlak üzərində payları müəyyənləşdirilmir. Belə əmlak ümumi birgə mülkiyyət hesab olunur.

Misal olaraq, əgər mülkiyyətinizdə olan daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi kimi sizdən başqa A və B adlı digər 2 şəxs də qeydiyyata alınıbsa və paylarınız dəqiq müəyyənləşdirilməyibsə, onların yazılı razılığı olmadan həmin daşınmaz əmlakın dəyişdirilməsini həyata keçirə bilməzsiniz.

– Yaşayış evində, mənzildə və ya bağ evində yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan ailə üzvlərinin dairəsi barədə mənzil-istismar sahələrinin arayışı və yetkinlik yaşına çatmış şəxslərin yazılı razılığı (Yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan şəxslər haqqında arayışı siz qeydiyyatda olduğunuz yer üzrə “Asan Xidmət” mərkəzlərindən dərhal və heç bir dövlət rüsumu ödəmədən əldə edə bilərsiniz. Əlavə olaraq 18 yaşı tamam olmuş qeydiyyatda olan bütün şəxslərin əmlakın dəyişdirilməsinə yazılı razılığı tələb olunur ki, həmin razılıq notarial qaydada təsdiq edilməlidir.);

– İcbari sığorta şəhadətnaməsi (“İcbari sığortalar haqqında” Qanunun tələbinə görə, fiziki və hüquqi şəxslərə məxsus daşınmaz əmlak icbari sığorta olunmalıdır. Hələ tikintisi başa çatmayan daşınmaz əmlak isə icbari sığortaya cəlb olunmur.

Odur ki, əgər dəyişdirilən əmlaklar tikintisi başa çatmış daşınmaz əmlakdırsa, müqavilə bağlayarkən onların icbari sığorta edildiyi barədə şəhadətnamələr də notariusa təqdim edilməlidir. Əgər daşınmaz əmlakınızı icbari sığorta etdirməmisinizsə, bunun üçün müvafiq “Asan Xidmət” mərkəzlərinə müraciət edə bilərsiniz. Bu zaman icbari sığorta haqqı Bakı şəhərində yerləşən əmlakın icbari sığortası üzrə 50 manat; Gəncə, Sumqayıt, Naxçıvan şəhərləri üzrə 40 manat; digər yaşayış məntəqələri üzrə 30 manat təşkil edir.)

– tərəflər arasında qohumluq münasibətlərini təsdiq edən sənədlər  və ya qohumluq münasibətlərini təsdiq edən məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi – qərarı. (Əgər müqavilə əsasında öz əmlakınızı ərinizin (arvadınızın), uşaqlarınızın, valideynlərinizin, babanızın, nənənizin, nəvənizin, qardaşınızın və ya bacınızın daşınmaz əmlakı ilə dəyişirsinizsə, bu halda sənəd qismində qohumluq münasibətinizi təsdiq edən sənədləri (yəni doğum haqqında şəhadətnamə, yaxud nikah haqqında şəhadətnamə və s. kimi sənədləri), qohumluq faktı məhkəmə qaydasında təsdiq edilibsə, müvafiq məhkəmə qərarını təqdim etməlisiniz.)

Evi (mənzili) dəyişdirmək üçün müqaviləni təsdiq edərkən ödəniləcək dövlət rüsumu, xidmət haqqı nə qədərdir?

Ödənilməli olan dövlət rüsumu və xidmət haqqı ilə bağlı məsələ “Dövlət rüsumu haqqında” Azərbaycan Respublikası Qanunu, həmçinin “Notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında” Təlimatın tələblərinə cavab verməlidir. Məsələ ilə bağlı qanunvericiliyin göstərişləri aşağıdakı kimidir:

– Əgər siz ərinizlə (arvadınızla), uşaqlarınızla, valideynlərinizlə, babanızla, nənənizlə, nəvənizlə, qardaşınızla və ya bacınızla dəyişdirmə müqaviləsi bağlayırsınızsa, bu zaman ödəməli olduğunuz dövlət rüsumu – 25 manat, xidmətə görə tutulan haqq isə – 3 manat 75 qəpik.

– Əmlakınızı yuxarıda göstərilən şəxslərlə deyil, digər şəxslərlə dəyişirsinizsə, bu zaman daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yerdən asılı olaraq rüsumun məbləği fərqlilik göstərir. Belə ki:

a) Bakı şəhəri üzrə dövlət rüsumu – 280 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 42 manat;

b) Sumqayıt, Gəncə şəhərləri və Abşeron rayonu üzrə dövlət rüsumu – 196 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 29 manat 40 qəpik;

c) Digər şəhər və rayonlarda dövlət rüsumu – 140 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 21 manat təşkil edir.

Evi (mənzili) dəyişdirən zaman kimlər dövlət rüsumundan azaddır?

Aşağıdakı şəxslər mənzil və ya ev (evin bir hissəsinin) dəyişdirilməsi ilə bağlı dövlət rüsumunun ödənilməsindən azad hesab olunur:

• işləyib-işləməməsindən asılı olmayaraq müharibə ilə əlaqədar əlilliyi müəyyən edilmiş şəxslər;
• orqanizmin funksiyalarının 81-100 faiz pozulmasına görə əlilliyi müəyyən edilmiş və işləməyən şəxslər (yəni I dərəcə əlilliyi olanlar) ;
• 18 yaşınadək əlilliyi müəyyən edilmiş şəxslər;
• qaçqınlar və məcburi köçkünlər;

Aşağıdakı şəxslər isə istənilən mülki-hüquqi müqavilənin bağlanması zamanı notariat hərəkətəri üzrə dövlət rüsumundan azaddır:

• “Valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqların sosial müdafiəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqlar

( Sadə dillə izah etsək, bu kateqoriyaya aiddir – hər iki valideynini itirmiş 18 yaşınadək olan şəxslər; hər iki valideyni məlum olmayan şəxslər; hər iki valideyni valideynlik hüquqlarından məhrum edilmiş və ya valideynlik hüquqları məhdudlaşdırılmış şəxslər; hər iki valideyni xəbərsiz itkin düşmüş, fəaliyyət qabiliyyəti olmayan (fəaliyyət qabiliyyəti məhdudlaşdırılan) hesab edilən, ölmüş elan edilən şəxslər; hər iki valideyni cəzaçəkmə müəssisələrində cəzasını çəkən şəxslər; hər iki valideyni uşaqlarının tərbiyə edilməsindən və ya onların hüquq və mənafelərinin müdafiəsindən imtina edən şəxslər; hər iki valideyni uşaqlarını uşaqlar üçün nəzərdə tutulan sosial xidmət müəssisələrindən götürməkdən imtina edən şəxslər; bir valideyni vəfat etmiş və o biri valideyni II dərəcə əlil olan 18 yaşınadək şəxslər.);

• “Valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqların sosial müdafiəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqlar arasından olan şəxslər (Əgər şəxs ali, orta ixtisas və peşə təhsili müəssisələrində  əyani formada təhsil alan 23 yaşınadək olan şəxsdirsə və valideynlərini itirib, yaxud valideyn himayəsindən məhrum olubsa, bu kateqoriyaya aid edilir.)

Siz yuxarıda göstərilən kateqoriyalardan hər hansı birinə aid olan şəxssinizsə, dövlət rüsumundan azad olduğunuz kimi, notariusun göstərdiyi xidmətlərə görə nəzərdə tutulan haqdan da azadsınız. Çünki dövlət rüsumunun ödənilməsindən azadolmalar nəzərdə tutulduğu halda,  notariat hərəkətləri ilə bağlı göstərilən xidmətə görə də haqq tutulmur. (“Notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında” Təlimat, 10-cu hissə, 7-ci abzas)

Ev (mənzil) dəyişdirilməsi üçün vergi tələbləri necədir?

Qanunvericiliyə görə siz mülkiyyətinizdə olan daşınmaz əmlakı (yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrini, yaxud torpaq sahəsini) dəyişirsinizsə, sadələşdirilmiş vergi ödəyicisi hesab olunursunuz. (Azərbaycan Respublikası Vergilər Məcəlləsinin 218.4.3. və 218.4.5-ci maddələri) Nəzərə almaq lazımdır ki, həmin vergi yerləşdiyi zonaya və əmlakın sahəsinə uyğun olaraq hesablanır (Vergilər Məcəlləsinin 220.8 və 220.8.1-ci maddələri).

Lakin mülkiyyətinizdə olan evin (mənzilin) 30 kvadrat metrədək olan hissəsi də vergidən azaddır. Həmçinin əgər dəyişdiyiniz yaşayış sahəsində 3 təqvim ili ərzində qeydiyyatda olmusunuzsa, bu zaman həmin vergini ödəməkdən azad edilirsiniz.

Verginin məbləği hesablanarkən hər kvadrat metr üçün 15 manat, əmlakın yerləşdiyi zonaya uyğun olaraq isə 1 manat 20 qəpikdən 4 manatadək əmsal nəzərdə tutulur. Tələb olunan vergi məbləğinin hesablanmasını qeyd edilmiş link vasitəsilə həyata keçirə bilərsiniz – https://www.e-taxes.gov.az/calc/calcSaheSatis.jsp  )