Mənzillərin alqı-satqısı

Mənzillərin alqı-satqısı, notariat prosedurları, mənzil alqı-satqısı zamanı biz nə etməliyik

Mənzillərin alqı-satqısı, notariat prosedurları,  mənzil alqı-satqısı zamanı biz nə etməliyik və qanunvericilik bizdən nə tələb edir? Əmlak alqı-satqı prosesi dəqiqlik tələb edən məsələlərdəndir. Bu zaman prosesi düzgün idarə etmək, qanunvericiliyə uyğun addımlar atdığınıza əmin olmaq, alqı-satqı üçün tələb olunan sənədlər, dövlət rüsumu, vergi tələbləri, dövlət rüsumundan azadolma halları barədə çox önəmlidir.  Odur ki,  Sizin rahatlığınızı təmin etmək üçün bütün prosesləri biz burada ardıcıllıqla izah etmişik.

Ev (mənzil) alqı-satqısı üçün tələb olunan sənədlər hansılardır

İlk məsələ: evinizi (mənzilinizi) satmaq üçün bağlayacağınız müqaviləni təsdiq edərkən notariusda sizdən hansı sənədlər tələb olunacaq?

– tərəflərin şəxsiyyətini təsdiq edən sənəd;

– əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd (Bu sənəd 2006-cı ilin iyulun 6-dək əldə edilmişdirsə “qeydiyyat vəsiqəsi”, digər halda “çıxarış” – “kupça” hesab olunur);

– əmlak üzərində yüklülüyün və ya həbsin olub-olmaması barədə Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin verdiyi arayış (Sadə dillə desək, “Forma-1” arayışı.  Qeyd edək ki, əgər siz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnuzu təsdiq edən sənəd qismində çıxarışı (yəni kupçanı) təqdim etmisinizsə,  həmin arayışı alqı-satqı zamanı notariusların özü bazadan əldə edir və buna görə 39 manat ödəniş tələb olunur. Əgər notarius həmin sənədi bazadan əldə edə bilmirsə, bu zaman siz “Forma-1” arayışının alınması üçün Asan Xidmət mərkəzinə müraciət edə bilərsiniz, bu halda dövlət rüsumunun məbləği 10 manat, xidmət haqqının məbləği isə 20 manat nəzərdə tutulmuşdur.);

– mülkiyyətçi nikahdadırsa, onun nikah haqqında şəhadətnaməsi;

– Mənzil nikah dövründə əldə olunmuşdursa, onun satılmasına ərin (arvadın) notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı (Əgər əmlak nikah dövründə əldə olunmuşdursa, bu razılıq mütləqdir. Çünki Azərbaycan Respublikasının Ailə Məcəlləsinin 32.1-ci maddəsinə görə, nikah müddətində ər-arvadın əldə etdikləri əmlak onların ümumi birgə mülkiyyəti sayılır, bu səbəbdən nikah dövrü ərzində alınan əmlak satılarkən mütləq tərəflərin hər ikisinin razılığı olmalıdır.);

– əgər ev (mənzil) ümumi birgə mülkiyyətdədirsə, bu zaman digər mülkiyyətçilərin yazılı razılığı (Bəzi hallarda daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi kimi iki və ya daha artıq şəxs qeydiyyata alınır və onların həmin əmlak üzərində payları dəqiq bölgü üzrə müəyyənləşdirilmir. Belə əmlak ümumi birgə mülkiyyət hesab olunur.

Misal olaraq, əgər mülkiyyətinizdə olan daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi kimi sizdən başqa A və B adlı digər 2 şəxs də qeydiyyata alınıbsa və paylarınızın dəqiq bölgüsü müəyyənləşdirilməyibsə, onların yazılı razılığı olmadan həmin evin satışını həyata keçirə bilməzsiniz. Çünki həmin əmlaka sizdən başqa qeyd olunan 2 şəxsin də mülkiyyətçi hüquqları var, başqa sözlə siz ümumi birgə mülkiyyətçilər hesab olunursunuz.

Digər bir hal isə ümumi paylı mülkiyyətin mülkiyyətçilərindən biri olduğunuz haldır. Bu halı belə bir misalla izah edək: Əgər daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi kimi siz və digər iki şəxs qeydiyyata alınıbsa və həmin əmlakdan paylarınız dəqiq müəyyənləşdirilməyibsə, siz ümumi paylı mülkiyyətçilər hesab olunursunuz. Belə halda, siz öz payınızı satmaq istəsəniz, həmin payı satın almaqda üstünlük hüququ ilk növbədə digər paylı mülkiyyətçilərə məxsusdur.

Odur ki, siz paylı mülkiyyətçilərdən başqa hər hansı bir şəxslə alqı-satqı müqaviləsi bağlamaq istəsəniz, əvvəlcə payınızı hansı qiymətə və hansı şərtlərlə satmaq istədiyiniz barədə onlara yazılı bildiriş göndərməlisiniz. Əgər onlar həmin payı almaqdan imtina edirsə və yaxud bildirişin verildiyi gündən 45 gün ərzində daşınmaz əmlakda olan payınızı əldə etmirsə, bu zaman istənilən şəxslə alqı-satqı müqaviləsi bağlaya bilərsiniz.);

– yaşayış evində, mənzildə və ya bağ evində yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan ailə üzvlərinin dairəsi barədə mənzil-istismar sahələrinin arayışı və yetkinlik yaşına çatmış şəxslərin yazılı razılığı (Yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan şəxslər haqqında arayışı siz qeydiyyatda olduğunuz yer üzrə “Asan Xidmət” mərkəzlərindən dərhal və heç bir dövlət rüsumu ödəmədən əldə edə bilərsiniz. Əlavə olaraq 18 yaşı tamam olmuş qeydiyyatda olan bütün şəxslərin əmlakın satılmasına yazılı razılığı tələb olunur ki, həmin razılıq notarial qaydada təsdiq edilməlidir.);

– icbari sığorta şəhadətnaməsi (“İcbari sığortalar haqqında” Qanunun tələbinə görə, fiziki və hüquqi şəxslərə məxsus daşınmaz əmlak icbari sığorta olunmalıdır. Hələ tikintisi başa çatmayan daşınmaz əmlak  isə icbari sığortaya cəlb olunmur. Odur ki, əgər satdığınız ev (mənzil) tikintisi başa çatmış daşınmaz əmlakdırsa, siz onu icbari sığorta etdirdiyiniz barədə şəhadətnaməni də notariusa təqdim etməlisiniz.

İcbari sığorta üçün müvafiq Asan Xidmət mərkəzlərinə müraciət edə bilərsiniz. Bu zaman icbari sığorta haqqı Bakı şəhərində yerləşən əmlakın icbari sığortası üzrə 50 manat; Gəncə, Sumqayıt, Naxçıvan şəhərləri üzrə 40 manat; digər yaşayış məntəqələri üzrə 30 manat təşkil edir.)

– Əlavə olaraq, əgər siz müqavilə əsasında öz əmlakınızı ərinizə (arvadınıza), uşaqlarınıza, valideynlərinizə, babanıza, nənənizə, nəvənizə, qardaşınıza və ya bacınıza satırsınızsa, bu halda sənəd qismində qohumluq münasibətinizi təsdiq edən sənədləri də təqdim etməlisiniz.

Alqı-satqı müqaviləsinin nümunəsini tərəflər haradan əldə edir? Müqavilənin təsdiqi üçün tərəflərin hər ikisi bu prosesdə iştirak etməlidirmi?

Qanunvericiliyin tələblərini pozmayan şəkildə müqavilə tərtib edərək tərəflər (siz və qarşı tərəf) notariusdan həmin müqavilənin təsdiq edilməsini xahiş edə bilərsiniz. Lakin əksər hallarda alqı-satqı müqaviləsinin nümunəsini tərəflər özləri hazırlamağı bacarmır, çünki qanunvericiliyin tələblərinə uyğun müqavilənin hazırlanması hüquqi biliklər tələb edir.

Alan və satan tərəf müqavilə nümunəsini özü təqdim etmirsə, notariusda olan hazır müqavilə şablonları əsasında müqavilə bağlanıla bilər. Yəni alqı-satqı müqaviləsinin nümunəsi üçün əlavə harasa getmədən, notariusdakı hazır şablonlara əsaslanan müqavilələr əsasında evinizin (mənzilinizin) satışını təsdiq edə bilərsiniz.

Ev (mənzil) alqı-satqı müqaviləsi bağlanan zaman həm alıcı, həm də satıcı şəxsən iştirak edə, və yaxud hər iki tərəfin yerinə etibarnaməyə əsasən onların nümayəndələri iştirak edə bilər. Bundan əlavə, tərəflərdən biri yetkinlik yaşına (yəni 18 yaşa) çatmayan şəxsdirsə, onun adından hər iki valideynin, valideyni olmadıqda isə qəyyumun və ya himayəçinin iştirakı zəruridir.

Yetkinlik yaşına çatmayanın əmlakının satılması zamanı isə şəxsin yaşadığı yer üzrə müvafiq rayon (şəhər) icra hakimiyyətinin qəyyumluq və himayəçilik şöbəsinin razılığı olmadan, onun əmlakının satılmasına dair qəyyum müqavilə bağlaya bilməz, himayəçi isə belə müqavilənin bağlanması üçün razılıq verə bilməz.

Ev (mənzil) alqı-satqısı üçün ödənilməli olan dövlət rüsumu, xidmət haqqı və digər ödənişlər nə qədərdir?

Məsələ ilə bağlı qanunvericiliyin göstərişləri aşağıdakı kimidir:

– Əgər siz müqavilə əsasında öz evinizi ərinizə (arvadınıza), uşaqlarınıza, valideynlərinizə, babanıza, nənənizə, nəvənizə, qardaşınıza və ya bacınıza satırsınızsa, bu zaman ödəməli olduğunuz dövlət rüsumu – 25 manat, xidmətə görə tutulan haqq isə – 3 manat 75 qəpikdir.

– Əgər əmlakınızı yuxarıda göstərilən şəxslərə deyil, digər şəxslərə satırsınızsa, bu zaman daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yerdən asılı olaraq rüsumun məbləği fərqlilik göstərir. Belə ki:

1.Bakı şəhəri üzrə dövlət rüsumu – 280 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 42 manat;

2.Sumqayıt, Gəncə şəhərləri və Abşeron rayonu üzrə dövlət rüsumu – 196 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 29 manat 40 qəpik;

3. Digər şəhər və rayonlarda dövlət rüsumu – 140 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 21 manat təşkil edir.

Mənzillərin alqı-satqısı, ev alqı-satqı müqaviləsini notarial təsdiq edərkən kimlər dövlət rüsumundan azaddır

Bu şəxslər mənzil və ya ev (evin bir hissəsinin) satılması ilə bağlı dövlət rüsumunun ödənilməsindən azad hesab olunur:

• işləyib-işləməməsindən asılı olmayaraq müharibə ilə əlaqədar əlilliyi müəyyən edilmiş şəxslər;
• orqanizmin funksiyalarının 81-100 faiz pozulmasına görə əlilliyi müəyyən edilmiş və işləməyən şəxslər (yəni I dərəcə əlilliyi olanlar) ;
• 18 yaşınadək əlilliyi müəyyən edilmiş şəxslər;
• qaçqınlar və məcburi köçkünlər;

Aşağıdakı şəxslər isə, ümumiyyətlə, istənilən mülki-hüquqi müqavilənin bağlanması zamanı notariat hərəkətəri üzrə dövlət rüsumundan azaddır:

• “Valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqların sosial müdafiəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqlar (Bu kateqoriyaya aiddir – hər iki valideynini itirmiş 18 yaşınadək olan şəxslər; hər iki valideyni məlum olmayan şəxslər; hər iki valideyni valideynlik hüquqlarından məhrum edilmiş və ya valideynlik hüquqları məhdudlaşdırılmış şəxslər; hər iki valideyni xəbərsiz itkin düşmüş, fəaliyyət qabiliyyəti olmayan (fəaliyyət qabiliyyəti məhdudlaşdırılan) hesab edilən, ölmüş elan edilən şəxslər; hər iki valideyni cəzaçəkmə müəssisələrində cəzasını çəkən şəxslər; hər iki valideyni uşaqlarının tərbiyə edilməsindən və ya onların hüquq və mənafelərinin müdafiəsindən imtina edən şəxslər; hər iki valideyni uşaqlarını uşaqlar üçün nəzərdə tutulan sosial xidmət müəssisələrindən götürməkdən imtina edən şəxslər; bir valideyni vəfat etmiş və o biri valideyni II dərəcə əlil olan 18 yaşınadək şəxslər.);
• “Valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqların sosial müdafiəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqlar arasından olan şəxslər (Əgər şəxs ali, orta ixtisas və peşə təhsili müəssisələrində əyani formada təhsil alan 23 yaşınadək olan şəxsdirsə və valideynlərini itirmiş, yaxud valideyn himayəsindən məhrum olmuşdursa, bu kateqoriyaya aid edilir.)

Əgər yuxarıda göstərilən kateqoriyalardan hər hansı birinə aid olan şəxssinizsə, dövlət rüsumundan azad olduğunuz kimi notariusun göstərdiyi xidmətlərə görə nəzərdə tutulan haqdan da azadsınız. Çünki dövlət rüsumunun ödənilməsindən azadolmalar nəzərdə tutulduğu halda, notariat hərəkətləri ilə bağlı göstərilən xidmətə görə də haqq tutulmur. (“Notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında” Təlimat, 10-cu hissə, 7-ci abzas)

Mənzillərin (ev) alqı-satqısı üçün vergi tələbləri

Ev alqı-satqısı həyata keçirilərkən qanunvericiliyə görə siz mülkiyyətinizdə olan hər hansı bir daşınmaz əmlakı (yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrini, yaxud torpaq sahəsini) satırsınızsa, sadələşdirilmiş vergi ödəyicisi hesab olunursunuz. (Azərbaycan Respublikası Vergilər Məcəlləsinin 218.4.3. və 218.4.5-ci maddələri) Həmin vergi əmlakın qiymətindən asılı deyil, yerləşdiyi zonaya və əmlakın sahəsinə uyğun olaraq hesablanır (Vergilər Məcəlləsinin 220.8 və 220.8.1-ci maddələri). Lakin mülkiyyətinizdə olan və satmaq istədiyiniz evin 30 kvadrat metrədək olan hissəsi vergidən azaddır. Həmçinin əgər satdığınız evdə (mənzildə) 3 təqvim ili ərzində qeydiyyatda olmusunuzsa, bu zaman ümumiyyətlə həmin vergini ödəməkdən azad edilirsiniz.

Verginin məbləği hesablanarkən, hər kvadrat metr üçün 15 manat, əmlakın yerləşdiyi zonaya uyğun olaraq isə 1 manat 20 qəpikdən 4 manatadək əmsal nəzərdə tutulur. Verginin məbləğinin hesablanmasını qeyd edilmiş link vasitəsilə asanlıqla həyata keçirə bilərsiniz – https://www.e-taxes.gov.az/calc/calcSaheSatis.jsp

Ev (mənzil) alqı-satqısı zamanı ödəniş satıcıya hansı qaydada edilir?

Daşınmaz əmlakın alqı-satqısı notariat qaydasında təsdiq edilərkən pul vəsaitini tərəflərdən birinin digərinə verməsi və qaytarması notariusun bankda açdığı depozit hesabı vasitəsilə həyata keçirilməlidir. Yəni nəzərə almaq lazımdır ki, notarius belə müqavilələri, pul məbləği bankda açılmış depozit hesabına ödənildikdə təsdiq edir. Təlimata görə, müqavilə üzrə ödəniş əmlakın ümumi satış qiyməti nəzərə alınmaqla, notariusun bankda açdığı depozit hesabı vasitəsilə həyata keçirilir. Bu halda müqavilə üzrə hər dəfə tərəflərdən biri digərinə ödənişi məbləğindən asılı olmayaraq, notariusun bankda açdığı depozit hesabı vasitəsilə həyata keçirir. (“Notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında” Təlimat, 49-cu hissə, 4-cü abzas).

Qeyd edək ki, köçürmələr zamanı bankın göstərdiyi xidmətlərə görə notariusun əməkdaşlıq etdiyi bankdan asılı olaraq 0,2-0,5 % məbləğində komissiya haqqı tutulur, odur ki, ödənişi həyata keçirərkən bunu nəzərə almaq lazımdır.