Torpaq sahəsinin dəyişdirilməsi

Torpaq sahəsinin dəyişdirilməsi, başqasının torpağı ilə dəyişdirilməsi necə həyata keçirilir

Torpaq sahəsinin dəyişdirilməsi, torpaq sahəsinin başqasının torpağı ilə dəyişdirilməsi necə həyata keçirilir? Unutmaq olmaz ki, bu prosesin notarial təsdiqi, mülkiyyət sahibləri arasında rəsmiləşdirilən mühüm hüquqi prosedurdur. Notasmart.az dəyişdirmə müqaviləsinin əsas prinsipləri, lazım olan sənədlər və torpaq sahələrinin dəyişdirilməsi prosesi haqqında ətraflı məlumatı təqdim edir. Məqaləmiz bu əməliyyatın başa çatdırılması üçün keçilən mərhələlər barədə məlumatlanmaq istəyən hər kəs üçün faydalı olacaq.

Dəyişdirmə müqaviləsi nədir?

Dəyişdirmə müqaviləsi, Azərbaycan Respublikasının Mülki Məcəlləsinin tələblərinə uyğun olaraq, iki tərəfin mülkiyyətində olan daşınmaz əmlakları qarşılıqlı olaraq dəyişdirmələri barədə bağlanan hüquqi sənəddir.

Bu müqavilə, dəyişdirilən əmlakların hər iki tərəfin mülkiyyətinə rəsmi keçirilməsini təmin edir. (Mülki Məcəllə, 662-ci maddə). Əgər siz mülkiyyətinizdə olan daşınmaz əşyanı A adlı şəxsin mülkiyyətində olan daşınmaz əşya ilə dəyişdirmək barədə razılığa gəlmisinizsə, həmin razılığı notarial qaydada təsdiq etdirməlisiniz. Bu zaman dəyişdirmə nəticəsində əldə etdiyiniz daşınmaz əşyanın alıcısı, verməyi vəd etdiyiniz daşınmaz əşyanın isə satıcısı qismində çıxış edirsiniz. Dəyişdirmə müqaviləsinin bağlanması üçün dəyişdirilən əmlаklаrın mülkiyyətçiləri şəxsən (və yа onların yerinə etibarnamə verdikləri şəxs) notariusa yaxınlaşmalıdır.

Torpaq sahəsinin dəyişdirilməsi üçün hansı sənədlər tələb olunur

Daşınmaz əmlakın dəyişdirilməsi müqaviləsini təsdiq edərkən aşağıdakı sənədlər tələb edilir:

– tərəflərin şəxsiyyətini təsdiq edən sənəd;

– əmlak üzərində mülkiyyət hüququnu təsdiq edən sənəd (Bu sənəd 2006-cı ilin iyulun 6-dək əldə edilmişdirsə, “qeydiyyat vəsiqəsi”, digər halda “çıxarış” – “kupça” hesab olunur);

– əmlak üzərində yüklülüyün və ya həbsin olub-olmaması barədə Əmlak Məsələləri Dövlət Komitəsi yanında Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestri Xidmətinin verdiyi arayış (Sadə dillə desək, “Forma-1” arayışı. Qeyd edək ki, əgər siz əmlak üzərində mülkiyyət hüququnuzu təsdiq edən sənəd qismində çıxarışı (yəni kupçanı) təqdim etmisinizsə,  həmin arayışı alqı-satqı zamanı notariusların özü bazadan əldə edir və buna görə 39 manat ödəniş tələb olunur. Notarius həmin sənədi bazadan əldə edə bilmirsə, bu zaman siz “Forma-1” arayışının alınması üçün “Asan Xidmət” mərkəzinə müraciət edə bilərsiniz, bu halda dövlət rüsumunun məbləği 10 manat, xidmət haqqının məbləği isə 20 manat nəzərdə tutulmuşdur.);

– mülkiyyətçi nikahdadırsa, onun nikah haqqında şəhadətnaməsi;

– torpaq sahəsinin dəyişdirilməsinə dair ərin (arvadın) notariat qaydasında təsdiq edilmiş razılığı (Daşınmaz əmlak nikah dövründə əldə olunmuşdursa, bu razılıq mütləqdir. Çünki Azərbaycan Respublikasının Ailə Məcəlləsinin 32.1-ci maddəsinə görə, nikah müddətində ər-arvadın əldə etdikləri əmlak onların ümumi birgə mülkiyyəti sayılır, bu səbəbdən nikah dövrü ərzində alınan əmlak dəyişdirilərkən mütləq tərəflərin hər ikisinin razılığı olmalıdır.);

– torpaq sahəsi ümumi birgə mülkiyyətdədirsə, bu zaman digər mülkiyyətçilərin yazılı razılığı (Bəzi hallarda daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi kimi iki və ya daha artıq şəxs qeydiyyata alınır və onların həmin əmlak üzərində payları müəyyənləşdirilmir. Belə əmlak ümumi birgə mülkiyyət hesab olunur. Misal olaraq, əgər mülkiyyətinizdə olan daşınmaz əmlakın mülkiyyətçisi kimi sizdən başqa A və B adlı digər 2 şəxs də qeydiyyata alınmışdırsa və paylarınız dəqiq müəyyənləşdirilməmişdirsə, onların yazılı razılığı olmadan həmin daşınmaz əmlakın dəyişdirilməsini həyata keçirə bilməzsiniz. Çünki həmin əmlaka sizdən başqa qeyd olunan iki şəxsin də mülkiyyətçi hüquqları var, başqa sözlə siz ümumi birgə mülkiyyətçilər hesab olunursunuz.);

– yaşayış evində, mənzildə və ya bağ evində yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan ailə üzvlərinin dairəsi barədə mənzil-istismar sahələrinin arayışı və yetkinlik yaşına çatmış şəxslərin yazılı razılığı (Yaşayış yeri üzrə qeydiyyatda olan şəxslər haqqında arayışı siz qeydiyyatda olduğunuz yer üzrə “Asan Xidmət” mərkəzindən dərhal və heç bir dövlət rüsumu ödəmədən əldə edə bilərsiniz. Bundan əlavə 18 yaşı tamam olmuş qeydiyyatda olan bütün şəxslərin əmlakın dəyişdirilməsinə yazılı razılığı tələb olunur. Həmin razılıq notarial qaydada təsdiq edilməlidir.);

– tərəflər arasında qohumluq münasibətlərini təsdiq edən sənədlər və ya qohumluq münasibətlərini təsdiq edən məhkəmənin qanuni qüvvəyə minmiş qətnaməsi – qərarı. (Siz müqavilə əsasında öz əmlakınızı ərinizin (arvadınızın), uşaqlarınızın, valideynlərinizin, babanızın, nənənizin, nəvənizin, qardaşınızın və ya bacınızın daşınmaz əmlakı ilə dəyişirsinizsə, bu halda sənəd qismində qohumluq münasibətinizi təsdiq edən sənədləri (yəni doğum haqqında şəhadətnamə, yaxud nikah haqqında şəhadətnamə və s. kimi sənədləri), qohumluq faktı məhkəmə qaydasında təsdiq edilmişdirsə, müvafiq məhkəmə qərarını təqdim etməlisiniz.)

Torpaq sahəsini dəyişdirmək üçün müqaviləni təsdiq edərkən ödəniləcək dövlət rüsumu, xidmət haqqı nə qədərdir?

Ödənilməli olan dövlət rüsumu və xidmət haqqı ilə bağlı məsələ “Dövlət rüsumu haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu, həmçinin “Notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında” Təlimatın tələblərinə cavab verməlidir. Belə ki, məsələ ilə bağlı qanunvericiliyin göstərişləri aşağıdakı kimidir:

– Əgər ərinizlə (arvadınızla), uşaqlarınızla, valideynlərinizlə, babanızla, nənənizlə, nəvənizlə, qardaşınızla və ya bacınızla dəyişdirmə müqaviləsi bağlayırsınızsa, bu zaman ödəməli olduğunuz dövlət rüsumu – 25 manat, xidmətə görə tutulan haqq isə – 3 manat 75 qəpikdir.

– Əgər əmlakınızı yuxarıda göstərilən şəxslərlə deyil, digər şəxslərlə dəyişirsinizsə, bu zaman daşınmaz əmlakın yerləşdiyi yerdən asılı olaraq rüsumun məbləği fərqlilik göstərir. Belə ki:

a) Bakı şəhəri üzrə dövlət rüsumu – 280 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 42 manat;

b) Sumqayıt, Gəncə şəhərləri və Abşeron rayonu üzrə dövlət rüsumu – 196 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 29 manat 40 qəpik;

c) Digər şəhər və rayonlarda dövlət rüsumu – 140 manat, xidmətə görə tutulan haqq – 21 manat təşkil edir.

Torpaq sahəsini dəyişdirən zaman kimlər dövlət rüsumundan azaddır?

Aşağıdakı şəxslər torpaq sahəsinin dəyişdirilməsi ilə bağlı dövlət rüsumunun ödənilməsindən azad hesab olunur:

• işləyib-işləməməsindən asılı olmayaraq müharibə ilə əlaqədar əlilliyi müəyyən edilmiş şəxslər;
• orqanizmin funksiyalarının 81-100 faiz pozulmasına görə əlilliyi müəyyən edilmiş və işləməyən şəxslər (yəni I dərəcə əlilliyi olanlar) ;
• 18 yaşınadək əlilliyi müəyyən edilmiş şəxslər;
• qaçqınlar və məcburi köçkünlər;

Aşağıdakı şəxslər isə, ümumiyyətlə, istənilən mülki-hüquqi müqavilənin bağlanması zamanı notariat hərəkətləri üzrə dövlət rüsumundan azaddır:

• “Valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqların sosial müdafiəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqlar

(Bu kateqoriyaya aiddir – hər iki valideynini itirmiş 18 yaşınadək olan şəxslər; hər iki valideyni məlum olmayan şəxslər; hər iki valideyni valideynlik hüquqlarından məhrum edilmiş və ya valideynlik hüquqları məhdudlaşdırılmış şəxslər; hər iki valideyni xəbərsiz itkin düşmüş, fəaliyyət qabiliyyəti olmayan (fəaliyyət qabiliyyəti məhdudlaşdırılan) hesab edilən, ölmüş elan edilən şəxslər; hər iki valideyni cəzaçəkmə müəssisələrində cəzasını çəkən şəxslər; hər iki valideyni uşaqlarının tərbiyə edilməsindən və ya onların hüquq və mənafelərinin müdafiəsindən imtina edən şəxslər; hər iki valideyni uşaqlarını uşaqlar üçün nəzərdə tutulan sosial xidmət müəssisələrindən götürməkdən imtina edən şəxslər; bir valideyni vəfat etmiş və o biri valideyni II dərəcə əlil olan 18 yaşınadək şəxslər.);

• “Valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqların sosial müdafiəsi haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanunu ilə müəyyən olunmuş valideynlərini itirmiş və valideyn himayəsindən məhrum olmuş uşaqlar arasından olan şəxslər (Əgər şəxs ali, orta ixtisas və peşə təhsili müəssisələrində  əyani formada təhsil alan 23 yaşınadək olan şəxsdirsə və valideynlərini itirmiş, yaxud valideyn himayəsindən məhrum olmuşdursa, bu kateqoriyaya aid edilir.)

Yuxarıda göstərilən kateqoriyalardan hər hansı birinə aid olan şəxssinizsə, dövlət rüsumundan azad olduğunuz kimi, notariusun göstərdiyi xidmətlərə görə nəzərdə tutulan haqdan da azadsınız. Çünki dövlət rüsumunun ödənilməsindən azadolmalar nəzərdə tutulduğu halda, notariat hərəkətləri ilə bağlı göstərilən xidmətə görə də haqq tutulmur. (“Notariat hərəkətlərinin aparılması qaydaları haqqında” Təlimat, 10-cu hissə, 7-ci abzas)

Torpaq sahəsinin dəyişdirilməsi üçün vergi tələbləri necədir?

Torpaq sahəsinin dəyişdirilməsi həyata keçirilərkən nəzərə almaq lazımdır ki, mülkiyyətinizdə olan daşınmaz əmlakı (yaşayış və qeyri-yaşayış sahələrini, yaxud torpaq sahəsini) dəyişirsinizsə, qanunvericiliyə görə siz sadələşdirilmiş vergi ödəyicisi hesab olunursunuz. (Azərbaycan Respublikası Vergilər Məcəlləsinin 218.4.3. və 218.4.5-ci maddələri)

Nəzərə almaq lazımdır ki, həmin vergi yerləşdiyi zonaya və əmlakın sahəsinə uyğun olaraq hesablanır (Vergilər Məcəlləsinin 220.8 və 220.8.1-ci maddələri). Lakin mülkiyyətinizdə olan torpaq sahəsinin 30 kvadrat metrədək olan hissəsi də vergidən azaddır. Həmçinin siz dəyişdiyiniz sahədə 3 təqvim ili ərzində qeydiyyatda olmusunuzsa, bu zaman həmin vergini ödəməkdən azad edilirsiniz.

Verginin məbləği hesablanarkən, hər kvadrat metr üçün 15 manat, əmlakın yerləşdiyi zonaya uyğun olaraq isə 1 manat 20 qəpikdən 4 manatadək əmsal nəzərdə tutulur. Tələb olunan vergi məbləğinin hesablanmasını qeyd edilmiş link vasitəsilə həyata keçirə bilərsiniz – https://www.e-taxes.gov.az/calc/calcSaheSatis.jsp  )